Niklas Himberg
Haastattelussa lakimies, OTM Niklas Himberg / Lakitoimisto Himberg Oy.
Kerro taustastasi ja työstäsi
Vanhempani perustivat perheyrityksemme 1992, ja se toimi aluksi Helsingin Kampissa. Vuonna 1998 toiminta siirtyi Helsingin Malmille, jossa se on pysynyt siitä lähtien. Olen saanut seurata asianajotoimintaa siten aivan lapsesta saakka lähietäisyydeltä, ja ollut yrityksemme palveluksessa käytännössä jatkuvasti 15-vuotiaasta asti. Näin ollen lakimieheksi opiskelu oli kohtuullisen selkeä uravalinta, tosin painostusta alalla ei vanhempien suunnalta kylläkään tullut, joten sinänsä tämä oli kyllä täysin oma valinta.
Äitini oli yrityksemme ainoa lakimies ja me muut perheenjäsenet hoidimme muita tehtäviä. Valitettavasti hän kuitenkin menehtyi täysin yllättäen syksyllä 2014, jonka jälkeen yrityksemme vietti hetken aikaa hiljaiseloa, kunnes aloimme käynnistellä sitä uudestaan kollegani, lakimies Jussi Ilvosen kanssa vajaa vuosi sitten kokonaan uudella toimintasuunnitelmalla, mutta sopivasti perinteitä kunnioittaen.
Tällä hetkellä pyrimme kasvattamaan ja kehittämään toimintaamme, tehden samalla läheistä yhteistyötä veljeni yrityksen, Insinööritoimisto Henrik Himbergin kanssa. Itse olen keskittynyt työssäni enimmäkseen avustamaan ja konsultoimaan kiinteistökaupoissa ja etenkin reklamoimisessa laatuvirheistä, sekä perhe- ja jäämistöoikeudellisissa asioissa. Kollegani Jussi puolestaan on perehtynyt sopimusoikeuteen, työoikeuteen ja teollis- ja tekijänoikeuteen. Toki tarjoamme palveluitamme asiakkaiden tarpeiden mukaisesti muiltakin juridiikan aloilta.
Jatkossa suunnitelmissamme on kehittää toimintaamme myös kiinteistönvälitysalalle, johon kokemuksemme perusteella kaivattaisiin runsaasti lisää luotettavuutta ja asiantuntevuutta juridiikan ja miksei myös kohteiden tutkimuspalveluiden osalta.
Mikä merkitys homekoiraraportilla voi olla oikeudessa?
Homekoiraraporttien ydinongelma tuomioistuinkäsittelyssä on se, että vaikka koirat onkin opetettu haistamaan tiettyjä homelajikkeita ja merkkaamaan, missä sitä havaitsevat, jää raportointi kuitenkin ohjaajan tehtäväksi, joka näitä havaintoja ei ole tehnyt henkilökohtaisesti. Koira kun ei osaa kertoa sitä, mitä se on haistanut ja kuinka voimakkaasti, on vaikea tehdä johtopäätöstä pelkästään sen perusteella, mitä toimenpiteitä virheen korjaaminen tulee edellyttämään. Nämä toimenpiteet puolestaan määrittävät juridisessa mielessä perustan sille, mitä voidaan ryhtyä vaatimaan. Tärkeimmät seikat vaatimuksissa kuitenkin ovat virheen laajuus ja mitä sen korjaaminen maksaa.
Nähdäkseni homekoiraraportin etu on kuitenkin siinä, että se säästää usein kalliiksi muodostuvassa riitaprosessissa osapuolten kustannuksia, kun esimerkiksi näytteenottoa kuntotutkimuksissa ei tarvitse tehdä ”arpomalla”, vaan pahimmat virhepaikat löytynevät todennäköisimmin niistä kohdista, joita koirat ovat jo merkanneet. Lisäksi, jos koira merkkaa tietyn kohdan ja siitä otettu näyte antaa laboratorioanalyysissa vahvan viitteen vauriosta, osoittavat kaksi eri tutkimusta jo hyvin vahvasti virheen olemassaolon ja vakavuuden.
Millainen on hyvä homekoiraraportti?
Kuten kaikissa asiantuntijateksteissä, oli se sitten homekoiraraportti, kuntotarkastus-/-tutkimusraportti tai vaikkapa viranomaisen ohjeistus, luettavuus ja hyvä kielenkäyttö ovat aivan ensisijaisia asioita. Jos teksti vilisee kirjoitusvirheitä ja todetuista seikoista sekä etenkin niiden merkityksistä ei saa selvää, antaa se heti epäluotettavan kuvan tutkimuksen luotettavuudesta, vaikka se olisikin suoritettu moitteettomasti. Raportti on kuitenkin se, joka kertoo siitä, miten tutkimus tehtiin ja mitä siinä havaittiin, ja koska se osoitetaan kuitenkin ensisijaisesti maallikoille, tulee heidän ymmärtää lukemansa.
Toinen tärkeä seikka, jota on syytä painottaa, ovat selkeät, hyvälaatuiset ja riittävän suuret kuvat. Ns. postimerkin kokoiset valokuvat, jotka on räpsäisty kännykällä, ovat aivan turhanpäiväisiä, jos niistä olisi tarkoitus saada jotakin irti edistämään asiakkaan asiaa.
Homekoiratutkimuksen puutteet / hyvät puolet oikeuden näkökulmasta
Tätä sivusin jo oikeastaan pitkälti aikaisemmassa kysymyksessä raportin merkityksestä oikeudessa. Lyhyesti sanottuna puutteena on se, että homekoiratutkimus yksin ei kerro vian laajuutta eikä välttämättä vakavuuttakaan. Hyvänä puolena on kuitenki se, että raportti vahvistaa väittämää virheen olemassaolosta, sekä kertoo asiantuntijoille sen, mistä tarkempia tutkimuksia ja rakenneavauksia on aiheellista ryhtyä tekemään.
Homekoira teki ilmaisuja asunnossa. Mitä asiakkaan tulisi seuraavaksi tehdä?
Kun homekoiratutkimuksesta on saatu raportti, jossa kerrotaan, mitä koira on havainnut ja missä osissa kohdetta, seuraava askel on pyrkiä selvittämään se, mitä nämä merkatut kohdat pitävät sisällään. Juridisesta näkökulmasta on aina tärkeää saada mahdollisimman selkeät ja vahvat näytöt virheistä, niiden merkityksestä ja etenkin siitä, mitä niiden korjaaminen tulee maksamaan. Näin ollen homekoiran merkattua paikkoja, käytännössä järkevin tapa on teettää kuntotutkimus, jossa näihin kohtiin tehdään rakenneavauksia ja niistä otetaan näytteitä, jotka analysoitetaan riippumattomassa laboratoriossa. Yleensä kuntotutkimuksen tekijä osaa kertoa myös sen, mitkä ovat suositeltavat korjaustavat havaituille virheille.
Tämän jälkeen tulisi hankkia asiantuntijan laatima korjauskustannusarvio. Näin saadaan tieto siitä, missä suuruusluokassa liikutaan kohteen korjaamisen suhteen, joka puolestaan määrittää pitkälti sen, mitä voidaan asettaa reklamaatiossa rahamääräiseksi, yleensä hinnanalennusvaatimukseksi (kaupanpurku on kohtuullisen harvinainen, useimmissa tapauksissa vaaditaan hinnanalennusta siinä suuruudessa, jonka korjaamisen arvioidaan maksavan).
Tämän jälkeen onkin reklamaation laatimisen vuoro. Lakimieheen on kuitenkin suositeltavaa ottaa yhteyttä jo mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, jos on epävarma siitä, missä järjestyksessä ja koska asian suhteen pitäisi toimia.
Mikä on kohtuullinen aika tehdä reklamaatio?
Kohtuullinen aika on laissa täsmentämätön, absoluuttisen reklamaatioajan (2 vuotta asuntokaupoissa, 5 vuotta kiinteistökaupoissa) sisällä kuluva aika, jonka laiminlyödessään ostaja saattaa menettää reklamaatio-oikeutensa. Kohtuullinen aika alkaa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Tämä luo toisinaan hieman tulkintaristiriitoja, koska sen osoittaminen, koska virhe on huomattu ja etenkin koska se olisi pitänyt huomata, saattaa olla vaikeaa.
Selkää kohtuullisen ajan määritelmää ei siis ole, mutta oikeuskäytännön kautta on voitu tehdä tietynlainen ”nyrkkisääntö” siitä, että kohtuullisena aikana on erilaisissa tapauksissa pidetty 3-7 kuukautta virheen havaitsemisesta. Kaikkia tapauksia on kuitenkin tutkittava aina ominaan.
Mikä on yleensä reklamaation syy? Kosteusvaurio, rakennusvirhe vai joku muu syy?
Yleensä reklamaatioiden syynä on rakennusvirheiden aiheuttamien kosteusvaurioiden aiheuttamat sisäilmaongelmat! Virhe-epäily lähtee kuitenkin useimmiten asukkaiden aistimuksista ja havainnoista, kuten omituisista hajuista ja jopa silmin havaittavista vaurioista. Yleensä siinä vaiheessa, kun huomataan perheenjäsenten oireilevan ja oireilujen loppuvan heti kun ollaan kohteelta poissa, esimerkiksi lomalla, tehdään vasta johtopäätös, että se saattaakin johtua rakennuksessa piilevästä ongelmasta.
Mitä ja miten kannattaa kirjata kauppakirjaan, jotta myöhemmiltä riidoilta vältytään? Kauppakirjan ehdot? Kuka laatii kauppakirjan?
Kauppakirjoissa pyritään toisinaan rajaamaan myyjän vastuuta ns. vastuunrajoituslausekkein. Nämä ovat poikkeuksellisia ehtoja, joita ei esimerkiksi asiakirjapohjista yleensä löydy, ja ne liittyvät myytävän kohteen tiettyihin seikkoihin. Sopimusoikeudessa on pidetty lähtökohtana sitä, että täydellistä sopimusta ei ole mahdollista laatia, joten riippumatta kauppakirjaan kirjattavista ehdoista, riidoilta tuskin voi oikein koskaan välttyä, jos riitelemisen halua osapuolilta löytyy. Salaisia virheitä ei kuitenkaan voida lähtökohtaisesti sulkea pois kauppakirjan ehdoilla, ellei ostaja tietämättömyyttään suostu kohtuuttomiin ehtoihin.
Kauppakirjan ehdot on kuitenkin syytä laatia sillä tavoin selkeästi, että niihin ei jää tulkinnanvaraa. Se olisi myös hyvä käydä läpi kohta kohdalta osapuolten välillä ennen kaupantekoa, jotta kummallekaan osapuolelle ei jää epäselväksi, mitä milläkin ehdolla on tarkoitettu. Niinkin yksinkertaiseen lausekkeeseen, kuin omistusoikeuden ja hallinnan siirtymiseen piiloutuu pieniä sudenkuoppia, jos niiden väli syystä tai toisesta venytetään kovin pitkäksi; omistuksen siirtyessä heti, myyjäosapuolihan jää asumaan tällöin ostajan omistamaan kohteeseen ilman, että siitä on välttämättä ymmärretty vaatia mitään vastiketta.
Kauppakirjan voi laatia periaatteessa kuka tahansa. Jos kaupassa on välittäjä, on se yleensä hänen tehtävänsä. Välittäjät käyttävät usein tiettyjä olemassa olevia kauppakirjapohjiaan. Ne ovat ehdoiltaan melko täsmentämättömiä, mutta toisaalta niihin harvemmin kirjataan mitään kohtuuttomuuksiakaan. Suositeltavaa olisi kuitenkin, että ennen kuin kauppakirja allekirjoitetaan, se ainakin luetettaisiin lakimiehellä. Tätä tunnutaan kartettavan, todennäköisesti kustannusten kasvamisen pelossa, mutta suoraan sanottuna se on pahimmassa tapauksessa pisara meressä verrattuna niihin kustannuksiin, joita kiinteistö- ja asuntokauppariidat voivat aiheuttaa.
Mitä tutkimuksia kannattaisi tehdä kiinteistöön ennen ostopäätöstä?
Nykyisin kuntotarkastuksia tehdään yleensä aina etenkin kiinteistökauppoja tehtäessä. Kuntotarkastukset on valitettavasti melkoinen ”villi länsi”, koska niitä lainsäädännön ja valvonnan puuttuessa voi periaatteessa kuka tahansa käydä tekemässä. Ammattitaitoisen ja luotettavan kuntotarkastajan löytäminen voi olla vaikeaa, eikä siihen oikeastaan ole muuta lähdettä kuin VTT:n ylläpitämä sertifikaattijärjestelmä ja tietystikin tarkastajan koulutustausta ja kokemus. Niissäkään suurimmat eivät välttämättä ole parhaita, koska vähimmäiskoulutusta tai -sertifikaatteja ei vaadita ns. rivityöntekijöiltä.
Homekoiratutkimuskaan ei sinänsä olisi huono vaihtoehto teettää, mutta harvoin myyjät suostuvat siihen, koska kohteesta on heti myyntipäätöksen alusta lähtien yleensä syntynyt käsitys, millainen kauppahinta siitä pitäisi saada. Jos tutkimusten johdosta todetaankin kohteen olevan uskottua huonommassa kunnossa, se vaikuttaa heti myyntihintaan ja näin ollen myös myynti- ja ostohaluun.
On kuitenkin mainittava, että tästä huolimatta useimmissa tapauksissa riidoilta vältyttäisiin, jos kohteessa olisi todella tehty kunnolliset, luotettavat ja kattavat tutkimukset ennen kaupantekoa. Ykkösasia kaupanteossa pitäisi aina olla se, että sekä ostaja että myyjä tietävät mitä he ovat myymässä ja mitä he ovat ostamassa. Käsitys sopivasta myyntihinnasta perustuu kuitenkin yleensä siihen, että kohteessa ei ole remontoinnin tarvetta, tai ei ainakaan mitään merkittäviä virheitä.
Saako vuokralainen tilata homekoiratutkimuksen asunnon omistajan tietämättä?
Vuokralaisen ominaisuudessa erilaisten tutkimusten teettäminen kohteessa ilman vuokranantajan lupaa tai tietoisuutta on melkoisen arveluttavaa toimintaa. Asia pitäisi kuitenkin hoitaa asunnon omistajan kanssa yhteisymmärryksessä jo pelkästään sen vuoksi, että omistaja on vastuussa omaisuudestaan siten, että jos sitä vuokrataan ulkopuoliselle, sen täytyy olla sellaisessa kunnossa, että sitä voidaan käyttää aiottuun tarkoitukseen. Täytyy kuitenkin muistaa, että vuokralainen ei omista asuntoa, vaan maksaa ainoastaan oikeudesta käyttää sitä. On kuitenkin juridisessa mielessä helpompaa hankkiutua asumiskelvottomasta vuokrakohteesta tai yhteistyöhaluttomasta vuokranantajasta eroon ja ”riidellä” vuokrasummista, kuin ryhtyä taistelemaan kohteen remontoinnista ja sen kustannuksista.
Mitä haluaisit sanoa asuntokauppatilanteessa myyjälle / ostajalle / kiinteistönvälittäjälle?
Hankkikaa riittävästi puolueetonta tutkimustietoa kohteesta jo ennen kaupantekoon ryhtymistä riippumatta siitä, oletteko myyjä vai ostaja! Kun kohteen kunto ja ominaisuudet ovat heti alusta saakka tarkkaan tiedossa, on mahdollista välttyä ongelmilta tulevaisuudessa.
On ymmärrettävää, että asuntojen ja kiinteistöjen myynti on välittäjien elinkeino ja se vaatii tiettyjä volyymeja ollakseen kannattavaa liiketoimintaa, mutta mitä enemmän tapauksia kohdellaan yksilöllisesti ja huolehditaan molempien kaupan osapuolten tyytyväisyydestä ja tietotasosta ennen kuin nimet laitetaan papereihin, uskon, että sitä parempaa palvelua hekin tuntevat saavansa. Välittäjien tulisi olla esimerkiksi tietoisia kuntotarkastusten asiasisällöstä mahdollisimman pitkälti ja olisi vähintäänkin suositeltavaa käydä kaikki saatavissa olevat tutkimusraportit asiakkaiden kanssa läpi ennen kaupantekoa. Hinta-arviotkin tulisi aina perustaa kohteen todelliseen kuntoon, ei pelkkään kokoon, sijaintiin, ikään ja oletukseen, että se on ”hyväkuntoinen” vain siksi, että näin myyjä vailla tarkempia tutkimuksia on todennut.
En väitä, että sellaista tehdään tahallaan, mutta pidän myös todella suurena syntinä, jos välittäjä syyllistyy tarkoituksella kohteen ”pikaparantamiseen” ennen näyttöjä, eli laittamalla huoneistoon läpivedon, paistamalla pullaa ja keittämällä kahvia hetkeä ennen itse näyttötilaisuutta!
Suomen Homekoirayhdistys Ry:n sivuilla julkaistuja artikkeleita tai haastatteluja ei saa julkaista muissa julkaisuissa (esim. internetsivut ja lehdet) ilman lupaa.
Takaisin artikkelit ja haastattelut -sivulle >>
Haastattelussa lakimies, OTM Niklas Himberg / Lakitoimisto Himberg Oy.
Kerro taustastasi ja työstäsi
Vanhempani perustivat perheyrityksemme 1992, ja se toimi aluksi Helsingin Kampissa. Vuonna 1998 toiminta siirtyi Helsingin Malmille, jossa se on pysynyt siitä lähtien. Olen saanut seurata asianajotoimintaa siten aivan lapsesta saakka lähietäisyydeltä, ja ollut yrityksemme palveluksessa käytännössä jatkuvasti 15-vuotiaasta asti. Näin ollen lakimieheksi opiskelu oli kohtuullisen selkeä uravalinta, tosin painostusta alalla ei vanhempien suunnalta kylläkään tullut, joten sinänsä tämä oli kyllä täysin oma valinta.
Äitini oli yrityksemme ainoa lakimies ja me muut perheenjäsenet hoidimme muita tehtäviä. Valitettavasti hän kuitenkin menehtyi täysin yllättäen syksyllä 2014, jonka jälkeen yrityksemme vietti hetken aikaa hiljaiseloa, kunnes aloimme käynnistellä sitä uudestaan kollegani, lakimies Jussi Ilvosen kanssa vajaa vuosi sitten kokonaan uudella toimintasuunnitelmalla, mutta sopivasti perinteitä kunnioittaen.
Tällä hetkellä pyrimme kasvattamaan ja kehittämään toimintaamme, tehden samalla läheistä yhteistyötä veljeni yrityksen, Insinööritoimisto Henrik Himbergin kanssa. Itse olen keskittynyt työssäni enimmäkseen avustamaan ja konsultoimaan kiinteistökaupoissa ja etenkin reklamoimisessa laatuvirheistä, sekä perhe- ja jäämistöoikeudellisissa asioissa. Kollegani Jussi puolestaan on perehtynyt sopimusoikeuteen, työoikeuteen ja teollis- ja tekijänoikeuteen. Toki tarjoamme palveluitamme asiakkaiden tarpeiden mukaisesti muiltakin juridiikan aloilta.
Jatkossa suunnitelmissamme on kehittää toimintaamme myös kiinteistönvälitysalalle, johon kokemuksemme perusteella kaivattaisiin runsaasti lisää luotettavuutta ja asiantuntevuutta juridiikan ja miksei myös kohteiden tutkimuspalveluiden osalta.
Mikä merkitys homekoiraraportilla voi olla oikeudessa?
Homekoiraraporttien ydinongelma tuomioistuinkäsittelyssä on se, että vaikka koirat onkin opetettu haistamaan tiettyjä homelajikkeita ja merkkaamaan, missä sitä havaitsevat, jää raportointi kuitenkin ohjaajan tehtäväksi, joka näitä havaintoja ei ole tehnyt henkilökohtaisesti. Koira kun ei osaa kertoa sitä, mitä se on haistanut ja kuinka voimakkaasti, on vaikea tehdä johtopäätöstä pelkästään sen perusteella, mitä toimenpiteitä virheen korjaaminen tulee edellyttämään. Nämä toimenpiteet puolestaan määrittävät juridisessa mielessä perustan sille, mitä voidaan ryhtyä vaatimaan. Tärkeimmät seikat vaatimuksissa kuitenkin ovat virheen laajuus ja mitä sen korjaaminen maksaa.
Nähdäkseni homekoiraraportin etu on kuitenkin siinä, että se säästää usein kalliiksi muodostuvassa riitaprosessissa osapuolten kustannuksia, kun esimerkiksi näytteenottoa kuntotutkimuksissa ei tarvitse tehdä ”arpomalla”, vaan pahimmat virhepaikat löytynevät todennäköisimmin niistä kohdista, joita koirat ovat jo merkanneet. Lisäksi, jos koira merkkaa tietyn kohdan ja siitä otettu näyte antaa laboratorioanalyysissa vahvan viitteen vauriosta, osoittavat kaksi eri tutkimusta jo hyvin vahvasti virheen olemassaolon ja vakavuuden.
Millainen on hyvä homekoiraraportti?
Kuten kaikissa asiantuntijateksteissä, oli se sitten homekoiraraportti, kuntotarkastus-/-tutkimusraportti tai vaikkapa viranomaisen ohjeistus, luettavuus ja hyvä kielenkäyttö ovat aivan ensisijaisia asioita. Jos teksti vilisee kirjoitusvirheitä ja todetuista seikoista sekä etenkin niiden merkityksistä ei saa selvää, antaa se heti epäluotettavan kuvan tutkimuksen luotettavuudesta, vaikka se olisikin suoritettu moitteettomasti. Raportti on kuitenkin se, joka kertoo siitä, miten tutkimus tehtiin ja mitä siinä havaittiin, ja koska se osoitetaan kuitenkin ensisijaisesti maallikoille, tulee heidän ymmärtää lukemansa.
Toinen tärkeä seikka, jota on syytä painottaa, ovat selkeät, hyvälaatuiset ja riittävän suuret kuvat. Ns. postimerkin kokoiset valokuvat, jotka on räpsäisty kännykällä, ovat aivan turhanpäiväisiä, jos niistä olisi tarkoitus saada jotakin irti edistämään asiakkaan asiaa.
Homekoiratutkimuksen puutteet / hyvät puolet oikeuden näkökulmasta
Tätä sivusin jo oikeastaan pitkälti aikaisemmassa kysymyksessä raportin merkityksestä oikeudessa. Lyhyesti sanottuna puutteena on se, että homekoiratutkimus yksin ei kerro vian laajuutta eikä välttämättä vakavuuttakaan. Hyvänä puolena on kuitenki se, että raportti vahvistaa väittämää virheen olemassaolosta, sekä kertoo asiantuntijoille sen, mistä tarkempia tutkimuksia ja rakenneavauksia on aiheellista ryhtyä tekemään.
Homekoira teki ilmaisuja asunnossa. Mitä asiakkaan tulisi seuraavaksi tehdä?
Kun homekoiratutkimuksesta on saatu raportti, jossa kerrotaan, mitä koira on havainnut ja missä osissa kohdetta, seuraava askel on pyrkiä selvittämään se, mitä nämä merkatut kohdat pitävät sisällään. Juridisesta näkökulmasta on aina tärkeää saada mahdollisimman selkeät ja vahvat näytöt virheistä, niiden merkityksestä ja etenkin siitä, mitä niiden korjaaminen tulee maksamaan. Näin ollen homekoiran merkattua paikkoja, käytännössä järkevin tapa on teettää kuntotutkimus, jossa näihin kohtiin tehdään rakenneavauksia ja niistä otetaan näytteitä, jotka analysoitetaan riippumattomassa laboratoriossa. Yleensä kuntotutkimuksen tekijä osaa kertoa myös sen, mitkä ovat suositeltavat korjaustavat havaituille virheille.
Tämän jälkeen tulisi hankkia asiantuntijan laatima korjauskustannusarvio. Näin saadaan tieto siitä, missä suuruusluokassa liikutaan kohteen korjaamisen suhteen, joka puolestaan määrittää pitkälti sen, mitä voidaan asettaa reklamaatiossa rahamääräiseksi, yleensä hinnanalennusvaatimukseksi (kaupanpurku on kohtuullisen harvinainen, useimmissa tapauksissa vaaditaan hinnanalennusta siinä suuruudessa, jonka korjaamisen arvioidaan maksavan).
Tämän jälkeen onkin reklamaation laatimisen vuoro. Lakimieheen on kuitenkin suositeltavaa ottaa yhteyttä jo mahdollisimman aikaisessa vaiheessa, jos on epävarma siitä, missä järjestyksessä ja koska asian suhteen pitäisi toimia.
Mikä on kohtuullinen aika tehdä reklamaatio?
Kohtuullinen aika on laissa täsmentämätön, absoluuttisen reklamaatioajan (2 vuotta asuntokaupoissa, 5 vuotta kiinteistökaupoissa) sisällä kuluva aika, jonka laiminlyödessään ostaja saattaa menettää reklamaatio-oikeutensa. Kohtuullinen aika alkaa siitä, kun virhe on havaittu tai se olisi pitänyt havaita. Tämä luo toisinaan hieman tulkintaristiriitoja, koska sen osoittaminen, koska virhe on huomattu ja etenkin koska se olisi pitänyt huomata, saattaa olla vaikeaa.
Selkää kohtuullisen ajan määritelmää ei siis ole, mutta oikeuskäytännön kautta on voitu tehdä tietynlainen ”nyrkkisääntö” siitä, että kohtuullisena aikana on erilaisissa tapauksissa pidetty 3-7 kuukautta virheen havaitsemisesta. Kaikkia tapauksia on kuitenkin tutkittava aina ominaan.
Mikä on yleensä reklamaation syy? Kosteusvaurio, rakennusvirhe vai joku muu syy?
Yleensä reklamaatioiden syynä on rakennusvirheiden aiheuttamien kosteusvaurioiden aiheuttamat sisäilmaongelmat! Virhe-epäily lähtee kuitenkin useimmiten asukkaiden aistimuksista ja havainnoista, kuten omituisista hajuista ja jopa silmin havaittavista vaurioista. Yleensä siinä vaiheessa, kun huomataan perheenjäsenten oireilevan ja oireilujen loppuvan heti kun ollaan kohteelta poissa, esimerkiksi lomalla, tehdään vasta johtopäätös, että se saattaakin johtua rakennuksessa piilevästä ongelmasta.
Mitä ja miten kannattaa kirjata kauppakirjaan, jotta myöhemmiltä riidoilta vältytään? Kauppakirjan ehdot? Kuka laatii kauppakirjan?
Kauppakirjoissa pyritään toisinaan rajaamaan myyjän vastuuta ns. vastuunrajoituslausekkein. Nämä ovat poikkeuksellisia ehtoja, joita ei esimerkiksi asiakirjapohjista yleensä löydy, ja ne liittyvät myytävän kohteen tiettyihin seikkoihin. Sopimusoikeudessa on pidetty lähtökohtana sitä, että täydellistä sopimusta ei ole mahdollista laatia, joten riippumatta kauppakirjaan kirjattavista ehdoista, riidoilta tuskin voi oikein koskaan välttyä, jos riitelemisen halua osapuolilta löytyy. Salaisia virheitä ei kuitenkaan voida lähtökohtaisesti sulkea pois kauppakirjan ehdoilla, ellei ostaja tietämättömyyttään suostu kohtuuttomiin ehtoihin.
Kauppakirjan ehdot on kuitenkin syytä laatia sillä tavoin selkeästi, että niihin ei jää tulkinnanvaraa. Se olisi myös hyvä käydä läpi kohta kohdalta osapuolten välillä ennen kaupantekoa, jotta kummallekaan osapuolelle ei jää epäselväksi, mitä milläkin ehdolla on tarkoitettu. Niinkin yksinkertaiseen lausekkeeseen, kuin omistusoikeuden ja hallinnan siirtymiseen piiloutuu pieniä sudenkuoppia, jos niiden väli syystä tai toisesta venytetään kovin pitkäksi; omistuksen siirtyessä heti, myyjäosapuolihan jää asumaan tällöin ostajan omistamaan kohteeseen ilman, että siitä on välttämättä ymmärretty vaatia mitään vastiketta.
Kauppakirjan voi laatia periaatteessa kuka tahansa. Jos kaupassa on välittäjä, on se yleensä hänen tehtävänsä. Välittäjät käyttävät usein tiettyjä olemassa olevia kauppakirjapohjiaan. Ne ovat ehdoiltaan melko täsmentämättömiä, mutta toisaalta niihin harvemmin kirjataan mitään kohtuuttomuuksiakaan. Suositeltavaa olisi kuitenkin, että ennen kuin kauppakirja allekirjoitetaan, se ainakin luetettaisiin lakimiehellä. Tätä tunnutaan kartettavan, todennäköisesti kustannusten kasvamisen pelossa, mutta suoraan sanottuna se on pahimmassa tapauksessa pisara meressä verrattuna niihin kustannuksiin, joita kiinteistö- ja asuntokauppariidat voivat aiheuttaa.
Mitä tutkimuksia kannattaisi tehdä kiinteistöön ennen ostopäätöstä?
Nykyisin kuntotarkastuksia tehdään yleensä aina etenkin kiinteistökauppoja tehtäessä. Kuntotarkastukset on valitettavasti melkoinen ”villi länsi”, koska niitä lainsäädännön ja valvonnan puuttuessa voi periaatteessa kuka tahansa käydä tekemässä. Ammattitaitoisen ja luotettavan kuntotarkastajan löytäminen voi olla vaikeaa, eikä siihen oikeastaan ole muuta lähdettä kuin VTT:n ylläpitämä sertifikaattijärjestelmä ja tietystikin tarkastajan koulutustausta ja kokemus. Niissäkään suurimmat eivät välttämättä ole parhaita, koska vähimmäiskoulutusta tai -sertifikaatteja ei vaadita ns. rivityöntekijöiltä.
Homekoiratutkimuskaan ei sinänsä olisi huono vaihtoehto teettää, mutta harvoin myyjät suostuvat siihen, koska kohteesta on heti myyntipäätöksen alusta lähtien yleensä syntynyt käsitys, millainen kauppahinta siitä pitäisi saada. Jos tutkimusten johdosta todetaankin kohteen olevan uskottua huonommassa kunnossa, se vaikuttaa heti myyntihintaan ja näin ollen myös myynti- ja ostohaluun.
On kuitenkin mainittava, että tästä huolimatta useimmissa tapauksissa riidoilta vältyttäisiin, jos kohteessa olisi todella tehty kunnolliset, luotettavat ja kattavat tutkimukset ennen kaupantekoa. Ykkösasia kaupanteossa pitäisi aina olla se, että sekä ostaja että myyjä tietävät mitä he ovat myymässä ja mitä he ovat ostamassa. Käsitys sopivasta myyntihinnasta perustuu kuitenkin yleensä siihen, että kohteessa ei ole remontoinnin tarvetta, tai ei ainakaan mitään merkittäviä virheitä.
Saako vuokralainen tilata homekoiratutkimuksen asunnon omistajan tietämättä?
Vuokralaisen ominaisuudessa erilaisten tutkimusten teettäminen kohteessa ilman vuokranantajan lupaa tai tietoisuutta on melkoisen arveluttavaa toimintaa. Asia pitäisi kuitenkin hoitaa asunnon omistajan kanssa yhteisymmärryksessä jo pelkästään sen vuoksi, että omistaja on vastuussa omaisuudestaan siten, että jos sitä vuokrataan ulkopuoliselle, sen täytyy olla sellaisessa kunnossa, että sitä voidaan käyttää aiottuun tarkoitukseen. Täytyy kuitenkin muistaa, että vuokralainen ei omista asuntoa, vaan maksaa ainoastaan oikeudesta käyttää sitä. On kuitenkin juridisessa mielessä helpompaa hankkiutua asumiskelvottomasta vuokrakohteesta tai yhteistyöhaluttomasta vuokranantajasta eroon ja ”riidellä” vuokrasummista, kuin ryhtyä taistelemaan kohteen remontoinnista ja sen kustannuksista.
Mitä haluaisit sanoa asuntokauppatilanteessa myyjälle / ostajalle / kiinteistönvälittäjälle?
Hankkikaa riittävästi puolueetonta tutkimustietoa kohteesta jo ennen kaupantekoon ryhtymistä riippumatta siitä, oletteko myyjä vai ostaja! Kun kohteen kunto ja ominaisuudet ovat heti alusta saakka tarkkaan tiedossa, on mahdollista välttyä ongelmilta tulevaisuudessa.
On ymmärrettävää, että asuntojen ja kiinteistöjen myynti on välittäjien elinkeino ja se vaatii tiettyjä volyymeja ollakseen kannattavaa liiketoimintaa, mutta mitä enemmän tapauksia kohdellaan yksilöllisesti ja huolehditaan molempien kaupan osapuolten tyytyväisyydestä ja tietotasosta ennen kuin nimet laitetaan papereihin, uskon, että sitä parempaa palvelua hekin tuntevat saavansa. Välittäjien tulisi olla esimerkiksi tietoisia kuntotarkastusten asiasisällöstä mahdollisimman pitkälti ja olisi vähintäänkin suositeltavaa käydä kaikki saatavissa olevat tutkimusraportit asiakkaiden kanssa läpi ennen kaupantekoa. Hinta-arviotkin tulisi aina perustaa kohteen todelliseen kuntoon, ei pelkkään kokoon, sijaintiin, ikään ja oletukseen, että se on ”hyväkuntoinen” vain siksi, että näin myyjä vailla tarkempia tutkimuksia on todennut.
En väitä, että sellaista tehdään tahallaan, mutta pidän myös todella suurena syntinä, jos välittäjä syyllistyy tarkoituksella kohteen ”pikaparantamiseen” ennen näyttöjä, eli laittamalla huoneistoon läpivedon, paistamalla pullaa ja keittämällä kahvia hetkeä ennen itse näyttötilaisuutta!
Suomen Homekoirayhdistys Ry:n sivuilla julkaistuja artikkeleita tai haastatteluja ei saa julkaista muissa julkaisuissa (esim. internetsivut ja lehdet) ilman lupaa.
Takaisin artikkelit ja haastattelut -sivulle >>
